Por Marco Aurélio Moretto (Kurole)
Durante todas as migrações realizadas pela Kurole, sempre encontramos erros nos cálculos dos sistemas existentes nas imobiliárias, muita das vezes os sistemas culpam quem faz os cálculos ou realmente calcula errado. No Software online da Kurole achamos que todos os cálculos devem ser feito pelo sistema, sem exceção. Vamos citar alguns exemplos: No caso de um aluguel superior à R$ 1.637,11 (tabela de IRRF referência dezembro/2012) e se o inquilino for uma pessoa física e o proprietário for jurídica, a lei exige que faça a retenção do IRRF.
Caso I – Sujeito a erro humano (grave), sujeito a malha fina. Alguns sistemas simplesmente não calculam, o usuário tem que olhar na tabela de IRRF e realizar os cálculos manualmente para lançar na parcela de aluguel (“credito inquilino e debito proprietário”).
Caso II – Sujeito a erro sistêmico (gravíssimo), sujeito a malha fina. Alguns sistemas calculam automaticamente o IRRF, porém se o inquilino atrasa está sujeito à multa ou perda de bonificação, essa diferença de valor faz parte dos novos cálculos de IRRF, veja um exemplo com a tabela de (dez/2012): - Aluguel R$ 2.000,00 (vai estar na primeira faixa (R$ 1637,12 até R$ 2453,50) com alíquota de 7,5% dedução de R$ 122,78). Seguindo essa regra, temos: 2.000,00 x 0,075 = R$ 150,00 | R$ 150,00 – R$ 122,78) = R$ 27,22, o valor de 27,22 deve ser creditado para o locatário, porém, se o mesmo atrasa, ocorre à multa ou perda de bonificação. Vamos levar em consideração 10% de multa ou perda de bonificação, o novo valor do aluguel será de R$ 2.200,00, ou seja, seguindo a mesma regra acima temos: - Aluguel R$ 2.200,00 (vai continuar na primeira faixa (R$ 1637,12 até R$ 2453,50) com alíquota de 7,5% dedução de R$ 122,78). Seguindo essa regra, temos: (2.200,00 x 0,075 = R$ 165,00 | R$ 165,00 – R$ 122,78) = R$ 42,22, concluímos que o novo valor a ser creditado ao locatário será de R$ 42,00.
Caso III – Sujeito a erro sistêmico e manual (gravíssimo), sujeito a malha fina. Considerando as regras básicas de IRRF, suponhamos que o valor do aluguel seja de R$ 1.600,00, neste caso não tem crédito para o locatário, pois não atingiu o valor mínimo de R$ 1.637,12. Agora vamos imaginar que esse inquilino atrase e incida multa ou bonificação de 10%, o novo valor será de R$ 1760,00, com este valor é obrigatório fazer crédito para o inquilino.
Caso IV – Sujeito a erro sistêmico (gravíssimo), sujeito a malha fina. Nas migrações também encontramos estes erros com frequência, como por exemplo: - O contrato possui três proprietários, com aluguel de R$ 5000,00 e rateado de forma que 80% pertença ao primeiro, 10% ao segundo e consequentemente 10% ao terceiro. Então, o sistema ou usuário consultava na tabela de IRRF, verificava que o valor está na alíquota máxima, acima de R$ 4.087,66, calculando (5000,00 x 0,275) = 1375,00 aplicando a dedução (1375,00 – 756,53) = 618,47. Com este valor aplicava a regra de rateio (errada), ficando: 80% - 618,47 = 494,78; 10% - 618,47 = 61,85; 10% - 618,47 = 61,85
Forma correta (Sistema Imobiliário Kurole)
Seguindo a regra correta, teria que calcular 80% de R$ 5000,00, ou seja, R$ 4000,00 e a partir deste valor realizar os cálculos, ficando: Proprietário 1 – 80% do aluguel (4000,00 x 0,22) = 880,00 (880,00 – 552,15) = 327,85 Proprietário 2 – 10% do aluguel (500,00) = não cai na faixa de valor mínima exigido por lei (1637,12) então não se aplica. Proprietário 3 – 10% do aluguel (500,00) = não cai na faixa de valor mínima exigido por lei (1637,12) então não se aplica. Podemos exemplificar dezenas de cenários diferentes de outros sistemas que é calculado de forma incorreta. Você já imaginou os cenários acima com (multa / bonificação); com aluguel garantido; com (eventos / lançamentos) que influenciam nos cálculos (desconto temporário, bonificação e etc). Faça a escolha correta!